# 房子烂尾了，购房者还要还贷吗
“首付交了、月供背着、房子却等不到”。这是每一个遭遇楼盘烂尾的购房者，最怕落入的处境。前些年不少案例里，买房人一面拿不到房，一面继续被银行按月扣款，征信不能坏、不还又违约——两头堵。
但这种”房钱两空还得继续还贷”的局面，不是没法规避。今天（2026 年 9 月 6 日），多家媒体重新推送最高人民法院的一组裁判规则，把这件事讲得很清楚。
一、最容易被忽略的事实：买房、按揭是”一揽子三件事”
买一套按揭房，至少同时签三份合同：与开发商的《商品房买卖合同》、与银行的《个人住房借款合同》、与银行的《抵押合同》。这三份合同有独立性，但又共同完成”贷款买房”这一交易目的。
关键就在这里：贷款合同、抵押合同的”目的”，是把钱借给买房人去付房款，再以所购房屋作担保。如果房根本交付不了，”贷款买到的房子”这个目的就彻底落空，贷款合同自然也跟着站不住。
法律上其实早有规则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条：商品房买卖合同被解除后，购房人订立担保贷款合同的合同目的已经无法实现，当事人请求解除担保贷款合同的，应予支持。同一司法解释第二十一条第二款进一步规定：商品房买卖合同被解除后，担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收取的购房贷款本金及利息返还银行和买受人。这是 2003 年制定的规则，不是新东西。
二、最高法 2021 年再审判决，把规则落到具体金额上
(2019)最高法民再 245 号——王忠诚诉中国建设银行青海省分行金融借款合同纠纷案，是这套规则被最高法明确化的标志。
2015 年王忠诚家族从青海越州房地产公司购买一套商业用房，总价 1.479 亿元，首付 7398 万，按揭 7397 万，借 10 年。结果开发商交不了房。2017 年青海高院已经判决解除买卖合同、借款合同、抵押合同，并判令开发商返还王忠诚已付的首付款、已还贷款本息、剩余贷款本息。建行青海分行不服，于 2018 年单独起诉王忠诚三人，要求他们三人继续偿还剩余贷款 5854 万余元。一审驳回，二审改判王忠诚三人还款，王忠诚申请再审。最高人民法院于 2020 年 12 月 3 日作出再审判决，经审判委员会讨论决定，撤销二审判决，判令由开发商越州公司直接将剩余贷款本息返还给银行。
法院说得很明白：第一，开发商违约导致主合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的无法实现亦解除；第二，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还银行，王忠诚等三人不负有返还义务；第三，建行在借款合同中预设的”借贷关系解除、借款人应立即返还欠款”的格式条款，让购房者在既未取得房屋、也未实际占有购房贷款的情况下继续还款，明显不合理地加重了购房者责任，依照原《合同法》第四十条（现行《民法典》第四百九十七条）应属无效。
三、2025 年入库案例，把规则讲得更”操作化”
仅凭一个 5 年前的判决，购房者还是会被基层法院以”个案处理”为由驳回。2025 年 7 月 7 日，最高人民法院把这套规则正式写进”人民法院案例库”，入库编号 2025-07-2-091-001——陆某、张某千诉盐城融某置业有限公司、某银行股份有限公司盐城分行房屋买卖合同纠纷案。
这起案件的事实更”普通购房者”——2021 年陆某买了一套 118 万的房子，首付 43 万多，剩下 75 万按揭；开发商停工，逾期交房数月，明确表示无法交付。一审江苏盐城市亭湖区法院、二审江苏盐城市中级人民法院，都支持了购房者一并解除两份合同 + 由开发商退还首付、利息、已还贷款、剩余贷款的请求。
入库案例的裁判要旨特别强调两点：
- 裁判条件：开发商逾期交付房屋 + 商品房建设工程已停工 + 短期内无交付可能性，三项齐备方可一并解除买卖合同和贷款合同；
- 责任分配：充分考虑按揭模式下两份合同的密切联系、缔约地位不平衡等因素，由开发商承担全部返还责任——购房人既不要继续还贷，也不必为贷款合同对银行”另行清偿”。
入库案例意味着什么？根据《人民法院案例库建设运行工作规程》，各级法院审理类似案件时应当检索并参考入库案例。所以从 2025 年下半年开始，地方法院对同类案件已大幅减少”驳回”路径。
四、配套程序规则：执行阶段也有”超级优先权”
实体上的”开发商兜底”解决了，但钱从哪来？2025 年 7 月 24 日起施行的最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》专门写了烂尾楼问题：
- 当商品房无法交付且无实际交付可能时，业主解除购房合同后，可在建筑物及其建设用地使用权的变价款中优先拿回对应自己购房款的部分；
- 在预售资金监管账户被冻结的情形下，业主可以”购房款已交付 + 合同已解除”为由提起执行异议之诉，把款项从监管账户中划到自己账上。
这一条把”债权人轮候”撕开一个口子——烂尾楼业主的超级优先权，排位在承包人建设工程优先受偿权、银行抵押权、其他普通债权之前。这正是配合同案案例的”实体裁判”，让判决不只是纸面，而是能从烂尾地块变现的钱里真正分到。
五、购房者该怎么做
如果你或你的家人正遇到这种情况，按这四步走，比”反复维权反复踢皮球”有效：
- 不要自己断供。贷款合同虽可解除，但未解除前你依然是合同项下的还款义务人。单方停贷会让征信先黑，可能被银行起诉要求一次性清偿本来可以追回的部分。
- 第一时间固定烂尾证据：停工公告或施工方通知、《限期整改通知书》、监管账户余额截图、楼盘销售现场照片、政府调查结论、第三方评估机构出具的剩余工期报告。这些是后续”短期内无交付可能”的关键证据。
- 一案起诉三方：把开发商、贷款银行作为共同被告，诉讼请求里同时主张：解除《商品房买卖合同》、解除《借款/担保合同》、开发商退还首付本息、开发商退还已还贷款本息、开发商代为向银行清偿剩余贷款本息。一案解决，省掉二次诉讼。
- 若楼盘已进执行/破产程序：及时向管理人申报债权，强调”超级优先权”的适用；同时提交解除合同申请，让债权金额、性质确定下来。破产管理人若不同意解除合同，可径行起诉。
需要说一句：这套规则不适用于”保交楼”项目中已复工、已纳入政府纾困名单的情形——这两类案件的前提条件不同，硬套规则反而会败诉。如果你的楼盘已具备复工可能或已纳入保交楼，那么以”继续履行 + 逾期交房违约金”为主张方向更稳妥。
法律这条线，今天讲得很清楚。烂尾楼不是购房者独自吞下的苦果，规则已经摆在那里了。但要把规则用起来，比”看起来明白”要更复杂——走错一步可能就回到”房钱两空还要继续还贷”的老路上。如果你正遇到这种情形，建议尽早找专业律师把证据链和诉讼请求打磨好。
本文执业律师：宋东律师，北京宋东律师事务所
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