房屋征收（民间常说的”拆迁”）涉及金额大、程序环节多，很多被征收人一辈子只会遇到一次。正因为不熟悉，容易在几个关键环节上处于被动。以下结合实务，梳理最需要留心的地方。
一、先看征收主体与程序是否合法
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋征收与补偿工作由市、县级人民政府负责组织实施，征收部门不得以营利为目的。作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估，补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
被征收人应当核实：是否有正式的房屋征收决定并依法公告；补偿方案是否经过征求意见和公布修改情况；征收范围是否与公告一致。如果找上门谈判的只是某公司或某”指挥部”，而拿不出政府征收决定文件，就要提高警惕。
二、补偿范围不只是”房子值多少钱”
条例明确，对被征收人给予的补偿包括三部分：
- 被征收房屋价值的补偿；
- 因征收造成的搬迁、临时安置的补偿；
- 因征收造成的停产停业损失的补偿。
其中，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。经营性用房还应主张停产停业损失，实务中常以经营流水、纳税凭证、租赁合同、员工工资表等作为计算依据。此外，符合条件的还可主张搬迁费、装修装饰补偿、设备搬迁安装损失以及各地规定的奖励与补助。
三、评估环节才是真正的主战场
补偿数额的高低，很大程度上取决于评估结果。房地产价格评估机构应当由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。这一权利常被忽略，很多人直接接受了对方指定的机构。
对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起向评估机构申请复核评估；对复核结果仍有异议的，可以向评估专家委员会申请鉴定。这两道程序都有明确期限（通常各为十日），一旦错过，后续再主张评估不合理就非常被动。
四、签字之前务必逐条看清协议
补偿协议一经签订即具有约束力，事后反悔难度很大。需要特别核对的内容包括：安置房的具体位置、楼层、面积与误差处理方式；交付时间与逾期交付的违约责任；过渡费标准、发放周期与逾期过渡的加付规则；原房屋产权注销与新房产权办理的时间安排；以及是否存在”一次性了结全部争议”之类的概括性条款。
一句话原则：口头承诺不写进协议，等于没有承诺。
遇到强制拆除该怎么办
未经法定程序的强制拆除不受法律保护。遇此情形，应第一时间报警并保留出警记录，同时用录像、照片固定现场与屋内财物状况，尽可能形成财产损失清单。之后可依法申请行政复议或提起行政诉讼，请求确认强制拆除行为违法并主张国家赔偿。需要提醒的是，切忌以暴力方式对抗，否则可能使自己陷入刑事风险。
征收补偿谈判本质上是一场信息与程序的博弈。掌握时限、用足程序权利、把承诺落到纸面，往往比情绪对抗更有效。
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